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（2007）麗中民一終字第245號
民事判決書







上訴人（原審原告、原審反訴被告）章麗霞，女，1965年4月16日出生，漢族，住(略)。

委托代理人（特別授權(quán)）金小波，男，1963年9月19日出生，漢族，住(略)。

被上訴人（原審被告、原審反訴原告）李軍英，女，1975年7月6日出生，漢族，住(略)。

委托代理人（特別授權(quán)）程峻濤，男，1975年2月5日出生，漢族，住(略)。

委托代理人（特別授權(quán)）王善才，浙江博翔律師事務(wù)所律師。

上訴人章麗霞因房屋租賃合同糾紛一案，不服麗水市蓮都區(qū)人民法院（2007）蓮民初字第493號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，上訴人章麗霞的委托代理人金小波，被上訴人李軍英的委托代理人程峻濤、王善才到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審認(rèn)定，2005年3月17日，原告章麗霞與案外人麗水市財(cái)政局簽訂《財(cái)產(chǎn)租賃合同》一份，約定麗水市財(cái)政局將其所有的麗水市中山街567號店鋪?zhàn)赓U給原告章麗霞使用，租賃期限從2005年4月1日至2006年11月30日，月租金為2800元。合同簽訂后，原告章麗霞依約對上述店鋪進(jìn)行管理，用于經(jīng)營服裝。2006年5月30日，以原告章麗霞為甲方，被告李軍英為乙方簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，合同內(nèi)容如下：“甲方現(xiàn)租賃麗水市財(cái)政局所有的蓮都區(qū)中山街567號店鋪壹間，原合同租賃時(shí)間至2006年11月30日止，經(jīng)雙方協(xié)商，甲方同意將原合同未滿 的經(jīng)營期限轉(zhuǎn)讓給乙方經(jīng)營，并就轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成以下協(xié)議：一、甲方同意將蓮都區(qū)中山街567號店鋪壹間的租賃期內(nèi)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方支付給甲方人民幣肆萬伍千元整作為轉(zhuǎn)讓費(fèi)。二、轉(zhuǎn)讓時(shí)間自2006年6月5日起，甲方在2006年6月4日清空店內(nèi)貨品，并于該日交付給乙方，轉(zhuǎn)讓前的房租、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，由甲方結(jié)付至轉(zhuǎn)讓之日。轉(zhuǎn)讓后，該店鋪的所有相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)責(zé)和支付。原房租押金柒千元整，自甲方將店鋪交付乙方之時(shí)，乙方付給甲方，并結(jié)清轉(zhuǎn)讓前后的相關(guān)費(fèi)用。三、自本協(xié)議生效即日，乙方先支付給甲方轉(zhuǎn)讓費(fèi)貳萬伍千元整，剩余貳萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)，等原租賃合同到期后，由甲方確保該店鋪給乙方繼續(xù)經(jīng)營后，再付給甲方，如合同到期后，乙方失去該店鋪的經(jīng)營權(quán)，則剩余貳萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)乙方有權(quán)不再支付給甲方。四、乙方須遵守甲方與市財(cái)政局所簽訂的合同條款，如乙方在經(jīng)營期內(nèi)違反該合同，其后果由乙方自行承當(dāng)。五、……�！焙贤�簽訂后，原告按約退出上述店鋪，交由被告經(jīng)營，被告也依約履行了除支付上述20000元以外的相關(guān)義務(wù)，并使用原告的營業(yè)執(zhí)照進(jìn)行經(jīng)營。之后，麗水市財(cái)政局將上述店鋪的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給麗水市國有資產(chǎn)經(jīng)營公司。上述履行期限屆滿后，麗水市國有資產(chǎn)經(jīng)營公司將上述店鋪等的使用權(quán)進(jìn)行拍租，該店鋪的使用權(quán)被案外人程俊波（系被告丈夫之弟）以年租金47000元拍得，程俊波又以月租金4500元轉(zhuǎn)租給被告。麗水市國有資產(chǎn)經(jīng)營公司同時(shí)拍租的相鄰的565號和569號店鋪的年租金分別為67000元和60000元被他人拍得。被告于2007年3月22日以該店鋪為經(jīng)營場所取得《個(gè)體工商戶營業(yè)執(zhí)照》。同年4月13日，麗水市國有資產(chǎn)經(jīng)營公司與案外人程俊波、錢賽月簽訂補(bǔ)充協(xié)議一份，麗水市國有資產(chǎn)經(jīng)營公司同意程俊波將上書店鋪轉(zhuǎn)租給錢賽月使用。被告經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)，于同年4月26日起將《個(gè)體工商戶營業(yè)執(zhí)照》的經(jīng)營場所變更為麗水市解放街128號。

原審認(rèn)為，本案所涉《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，從其內(nèi)容看，屬房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而不是原告所稱的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓；從實(shí)際效果看，被告利用原告在租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓前聚積的人氣以及較低廉的房屋租金取得了利益；如果原告能夠通過其與房東的租賃關(guān)系或通過其他努力使被告在原租賃合同期滿后繼續(xù)以原租金或相近較低租金取得租賃權(quán)，對被告而言并不存在不公平的問題；而原告未能做到。雙方約定的“原租賃合同到期后，由甲方確保該店鋪給乙方繼續(xù)經(jīng)營”的條件未能成就。因此，原告要求被告支付20000元轉(zhuǎn)讓費(fèi)和反訴原告要求變更合同的主張均無事實(shí)和法律依據(jù)，均不予支持。至于反訴原告提出的本案雙方當(dāng)事人的轉(zhuǎn)租行為的效力問題，前提在于房屋所有權(quán)人在合同履行期間是否追究，而本案所涉合同早已履行完畢；故反訴原告的主張不能成立。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十五條、第五十四條的規(guī)定，判決：一、駁回原告章麗霞的訴訟請求；二、駁回反訴原告李軍英的反訴請求。案件受理費(fèi)300元，減半收取150元，由原告章麗霞負(fù)擔(dān)，反訴案件受理費(fèi)300元，減半收取150元，由反訴原告李軍英負(fù)擔(dān)。

上訴人章麗霞不服原審判決，上訴稱，上訴人轉(zhuǎn)讓給被上訴人的是經(jīng)營權(quán)而非承租權(quán)，合同約定“由甲方確保該店鋪給乙方繼續(xù)經(jīng)營”，但對怎樣“確�！辈�無約定，事實(shí)上，被上訴人于原租賃合同到期后仍在該店鋪中繼續(xù)經(jīng)營，因此，轉(zhuǎn)讓合同約定的支付2萬元款項(xiàng)的條件已經(jīng)成就，原審判決駁回上訴人的訴訟請求不當(dāng)，請求撤銷原判第一項(xiàng)，改判被上訴人支付給上訴人20000元款項(xiàng)，并由被上訴人承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

被上訴人辯稱，本案雙方轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是承租權(quán)，在原租賃期滿的2006年11月30日之后，被上訴人雖然在原店輔中繼續(xù)經(jīng)營，但該時(shí)段的店鋪是由產(chǎn)權(quán)單位統(tǒng)一招租，由案外人程俊波中標(biāo)租用，再轉(zhuǎn)租給被上訴人經(jīng)營，而非上訴人“確�！北簧显V人繼續(xù)經(jīng)營，上訴人本身就沒有2006年11月30日后對該店鋪的租用權(quán)，何來“確保”被上訴人繼續(xù)經(jīng)營，所以，支付2萬元款項(xiàng)的條件并未成就，請求駁回上訴，維持原判。

在二審審理中,上訴人提供了麗水市財(cái)政局出具的落款為2007年6月28日的證明,用以待證章麗霞于2006年6月將麗水市中山街567號店鋪轉(zhuǎn)租給李軍英，已征得產(chǎn)權(quán)單位麗水市財(cái)政局的同意。被上訴人認(rèn)為該證明是原產(chǎn)權(quán)單位對轉(zhuǎn)租行為的追認(rèn)，而非當(dāng)時(shí)同意，而且證明形式欠缺經(jīng)手人簽名，證明的內(nèi)容也與本案缺乏關(guān)聯(lián)性。合議庭評議認(rèn)為，轉(zhuǎn)租行為未經(jīng)出租人同意的，法律賦予出租人解除合同的權(quán)利，而非合同絕對無效,上訴人提供的證據(jù)能證明原出租人對本案雙方當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)租行為的認(rèn)可，但與雙方在二審中爭議的焦點(diǎn)即支付剩余2萬元款項(xiàng)的條件是否已成就這一爭議缺乏關(guān)聯(lián)性。

對原審認(rèn)定的基本事實(shí)，雙方當(dāng)事人均無異議，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》明確約定4.5萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)先支付2.5萬元，剩余2萬元款項(xiàng)的支付條件是“由甲方（章麗霞）確保該店鋪給乙方（李軍英）繼續(xù)經(jīng)營”，雙方對該條件的理解不一致，但無論上訴人轉(zhuǎn)讓的是經(jīng)營權(quán)還是承租權(quán)，均不能改變該約定條件，現(xiàn)上訴人未能提供證據(jù)證明其已實(shí)施了哪些確保行為，也未能提供證據(jù)證明被上訴人在該店鋪內(nèi)繼續(xù)經(jīng)營系上訴人確保所致，上訴人提出只要被上訴人于2006年11月30日后在該店鋪內(nèi)繼續(xù)經(jīng)營，支付剩余2萬元款項(xiàng)的條件就已成就的上訴主張，不能成立，對其上訴請求，本院不予支持。原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理結(jié)果并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)300元，由上訴人章麗霞負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。





審 判 長 吳建群

審 判 員 余建興

代理審判員 盧岳平









二OO七年九月二十七日

本件與原本核對無異

代 書記員 朱麗梅