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原告馮長(zhǎng)友訴被告馮文權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案

重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院
民 事 判 決 書(shū)

（2007）彭法民初字第418號(hào)
原告馮長(zhǎng)友，男，生于一九八一年十月十三日，土家族，重慶市彭水苗族土家族自治縣人，務(wù)農(nóng)，住(略)。
委托代理人王志鴻，重慶市綠蔭律師事務(wù)所律師。
被告馮文權(quán)，男，生于一九五三年九月十二日，土家族，重慶市彭水苗族土家族自治縣人，個(gè)體工商戶，住(略)。
委托代理人陳芳、李章華，重慶市彭水縣江南法律服務(wù)所法律工作者。
原告馮長(zhǎng)友訴被告馮文權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院經(jīng)審查原告馮長(zhǎng)友所提交的民事起訴狀及附帶起訴證據(jù)，于二00七年七月十二日依法受理，并決定按普通程序組成合議庭審理。本案于二00七年八月二十八日、九月十二日兩次進(jìn)行了公開(kāi)開(kāi)庭審理，原告馮長(zhǎng)友及其委托代理人王志鴻、被告馮文權(quán)及其委托代理人陳芳、李章華均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告馮長(zhǎng)友訴稱，二00五年七月二十五日，原、被告雙方在中間人見(jiàn)證的情況下，通過(guò)自愿、平等協(xié)商，就被告馮文權(quán)所屬的位于本縣梅子埡鄉(xiāng)場(chǎng)上的房屋三間（在該鄉(xiāng)計(jì)生服務(wù)站對(duì)面，原為梅子埡蠶繭收購(gòu)站房屋）的買(mǎi)賣(mài)事宜達(dá)成書(shū)面協(xié)議。協(xié)議約定，被告馮文權(quán)將其所有的前述房屋“以現(xiàn)有地基為準(zhǔn)，以西邊為準(zhǔn)起共三間”賣(mài)給原告馮長(zhǎng)友，其房屋總價(jià)款為53800元，由原告馮長(zhǎng)友分三次向被告馮文權(quán)付清，被告馮文權(quán)于二00五年十月一日向原告馮長(zhǎng)友交付房屋。協(xié)議簽訂后，原告馮長(zhǎng)友依照協(xié)議按期向被告馮文權(quán)支付了全部購(gòu)房款，但被告馮文權(quán)至今卻無(wú)故拒絕向原告馮長(zhǎng)友履行房屋交付義務(wù)。為此，特訴請(qǐng)人民法院確認(rèn)原、被告雙方所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，責(zé)令被告馮文權(quán)向原告馮長(zhǎng)友履行房屋交付義務(wù)。
被告馮文權(quán)辯稱，原告馮長(zhǎng)友訴稱的合同簽訂時(shí)間、賣(mài)房三間、房屋價(jià)款53800元已付清、房屋未交付等基本事實(shí)屬實(shí)。但是，彭水縣永鴻蠶業(yè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱永鴻公司）雖于二00五年二月一日簽訂合同，將其所訴房屋賣(mài)與被告馮文權(quán)，現(xiàn)被告馮文權(quán)又轉(zhuǎn)賣(mài)給原告馮長(zhǎng)友，可永鴻公司與被告馮文權(quán)就其房屋產(chǎn)權(quán)未辦理過(guò)戶登記，其房屋產(chǎn)權(quán)現(xiàn)仍屬永鴻公司，故被告馮文權(quán)實(shí)為無(wú)權(quán)處分。同時(shí)，被告馮文權(quán)未征得家人同意，便將家庭共有房屋三間賣(mài)給原告馮長(zhǎng)友，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。
根據(jù)原告方的起訴、被告方的答辯，雙方無(wú)爭(zhēng)議的事實(shí)為：
二00五年七年二十五日，原告馮長(zhǎng)友、被告馮文權(quán)簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》，將本縣梅子埡鄉(xiāng)場(chǎng)上原為梅子埡蠶繭收購(gòu)站房屋三間（在該鄉(xiāng)計(jì)生服務(wù)站對(duì)面，“房屋邊界以現(xiàn)有地基為準(zhǔn)，以西邊為準(zhǔn)起共三間”）作價(jià)53800元賣(mài)與原告馮長(zhǎng)友。原告馮長(zhǎng)友已付清了房款，但被告馮文權(quán)并未按約定時(shí)間（即二00五年十月一日）交付房屋。本院對(duì)上列雙方無(wú)爭(zhēng)議事實(shí)，依法確認(rèn)為本案法律事實(shí)。
原、被告雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于：1、訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)是否屬永鴻公司所有；2、被告馮文權(quán)賣(mài)房是否征得了家人同意。圍繞此爭(zhēng)議焦點(diǎn)，原、被告雙方進(jìn)行了舉證、質(zhì)證。 （一）原告方提供了以下書(shū)證：（1）永鴻公司出具的《關(guān)于申請(qǐng)撤銷(xiāo)第三方訴訟的請(qǐng)求》一份，載明：“我司所屬梅子埡蠶繭站的房地產(chǎn)已于2005年2月1日賣(mài)給馮文權(quán)，房款已付清，房地產(chǎn)權(quán)屬已歸馮文權(quán)所有。我司于2007年4月25日將房地產(chǎn)權(quán)證辦好，大約在2007年6月20日前已按合同約定由我司辦公室工作人員石子奎交給了馮文權(quán)之子馮海波，由馮文權(quán)自行到相關(guān)部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)，并負(fù)責(zé)有關(guān)費(fèi)用。為此，我司在梅子埡蠶繭站的房地產(chǎn)不存在任何所有權(quán)。之后，馮文權(quán)對(duì)房產(chǎn)的處置與我司無(wú)任何關(guān)系�！保�2）永鴻公司與被告馮文權(quán)于二00五年二月一日簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》一份，載明：“一、買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物，甲方（永鴻公司）所屬梅子埡蠶繭站的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)，具體位置為：梅子埡鄉(xiāng)場(chǎng)上�！�…四、過(guò)戶手續(xù)的辦理，因本合同標(biāo)的物的所有房產(chǎn)、地產(chǎn)手續(xù)由縣絲綢公司破產(chǎn)還債清算組過(guò)戶給甲方，故過(guò)戶手續(xù)不能立即完成。甲方承諾：在縣絲綢公司破產(chǎn)還債清算組將本合同標(biāo)的物的所有房產(chǎn)、地產(chǎn)手續(xù)過(guò)戶給甲方后五日內(nèi)，甲方將所有手續(xù)交與乙方（馮文權(quán)），由乙方自行到相關(guān)部門(mén)辦理，并負(fù)責(zé)有關(guān)費(fèi)用�！保�3）被告馮文權(quán)與原告馮長(zhǎng)友于二00五年七月二十五日所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》一份，載明：“……甲方簽字：馮文權(quán)，乙方簽字馮長(zhǎng)友，證明人（簽字）：何祖?zhèn)悺⒗畲�、謝剛平�！保�4）被告馮文權(quán)收取房款收據(jù)四份。其中№0083801收據(jù)載明：最后一次收款時(shí)間為“2006年9月10日”。被告方質(zhì)證認(rèn)為，原告方所提供的三份書(shū)證客觀屬實(shí)，無(wú)異議。
（二）被告方提供了下列證據(jù)：（5）彭水縣房地證2007字第251號(hào)房地產(chǎn)權(quán)證一份，載明：“權(quán)利人永鴻蠶業(yè)公司（即永鴻公司）、坐落梅子埡鄉(xiāng)梅花村一組（場(chǎng)上）、房地籍號(hào)PS-30-01-45”。（6）證人趙華榮（云）的書(shū)面證言（趙華榮系馮文權(quán)之妻），證言證明：“……馮文權(quán)與馮長(zhǎng)友房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，我們一家人根本不知道，他們把合同簽了后我們才知道的。知道后，我和兒子等全家都不允許將房屋賣(mài)給馮長(zhǎng)友。這樣，我們就和馮長(zhǎng)友鬧矛盾，不允許他搬進(jìn)我的房子……�！保�7）證人馮海波的書(shū)面證言（馮海波系馮文權(quán)之子），證言證明：“……我父親未經(jīng)我們家庭成員任何一人同意就將房屋賣(mài)給了馮長(zhǎng)友，我們都是事后知道的……。”原告方質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)被告方所提供的房屋產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性不持異議，但所提供的兩位證人均為其家庭成員，其證言的真實(shí)性不可靠。同時(shí)，原告馮長(zhǎng)友當(dāng)庭陳述，簽訂協(xié)議時(shí)除何祖?zhèn)�、李春、謝剛平在場(chǎng)簽名外，“沒(méi)有簽字的有被告的妻子趙華云、馮海林（被告的二兒子）、馮秀炳（原告的父親）”；被告馮文權(quán)回答“是正確的”，當(dāng)庭進(jìn)行了承認(rèn)。
本院根據(jù)雙方當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證，以及當(dāng)庭陳述，依照證據(jù)規(guī)定，對(duì)其爭(zhēng)議焦點(diǎn)綜合分析判定如下：
1、訴爭(zhēng)房屋是否屬永鴻公司所有？
圍繞此爭(zhēng)議焦點(diǎn)，原告方提供了（1）、（2）號(hào)證據(jù)，被告方提供了（5）號(hào)證據(jù)。由于雙方均提供的為書(shū)證，且對(duì)其真實(shí)性不持異議，本院依法采信。從雙方所提供的上列證據(jù)綜合分析看，雖然訴爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證載明其權(quán)利人為永鴻公司，但是永鴻公司與被告馮文權(quán)所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已明確約定，“甲方（永鴻公司）將所有手續(xù)交與乙方（馮文權(quán)），由乙方自行到相關(guān)部門(mén)辦理”。事實(shí)上，被告馮文權(quán)已向永鴻公司付清房款，永鴻公司不僅已將原梅子埡蠶收購(gòu)繭站的房屋交付給被告馮文權(quán)實(shí)際居住、使用，而且已按約定將房地產(chǎn)權(quán)證交付給被告馮文權(quán)，雙方已按合同約定履行完畢。現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)證的戶名（權(quán)利人）是否變更、何時(shí)變更，其決定權(quán)在于被告馮文權(quán)。但是，房地產(chǎn)權(quán)證的戶名不予變更，從形式上講，僅是影響該房屋對(duì)外的公示效力，并不能夠以此確定該房屋現(xiàn)仍屬永鴻公司所有；從客觀事實(shí)上看，自被告馮文權(quán)付清房款，永鴻公司交付房屋起，已屬被告馮文權(quán)所有。
2、被告馮文權(quán)賣(mài)房是否已征得家人同意？
圍繞此爭(zhēng)議焦點(diǎn)，原告所提供的（3）、（4）號(hào)證據(jù)，被告無(wú)異議，本院依法予以采信。被告方所提供的（6）、（7）號(hào)證據(jù)，因其證人與被告馮文權(quán)分別為夫妻、父子關(guān)系，不僅原告方對(duì)其證人證言內(nèi)容持有異議，而且本院對(duì)其證人證言在無(wú)其他證據(jù)相互印證的情況下，對(duì)其真實(shí)性也持有疑慮，也難以采信。本院根據(jù)簽訂協(xié)議時(shí)，除有雙方當(dāng)事人外，還有雙方當(dāng)事人的家人在場(chǎng)，以及雙方早于二00五年七月二十五日簽訂協(xié)議，至遲于二00六年九月十日被告馮文權(quán)最后一次收取房款這些均無(wú)異議的事實(shí)，不僅能夠證明被告方所舉示的兩份證人證言不具有真實(shí)性，而且足以證明被告馮文權(quán)賣(mài)房已取得家人同意。
綜上所述，本院認(rèn)為，被告馮文權(quán)在實(shí)際取得原屬永鴻公司位于本縣梅子埡鄉(xiāng)梅花村一組（場(chǎng)上）的房屋財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后，與原告馮長(zhǎng)友簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，將其中房屋三間賣(mài)與原告馮長(zhǎng)友，其《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》不僅訂立程序合法、內(nèi)容具體真實(shí)，而且訂立時(shí)有其家人及其他在場(chǎng)人見(jiàn)證，有雙方當(dāng)事人簽名確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)合法有效。合同訂立后，原告馮長(zhǎng)友按照約定已付清房款，但被告馮文權(quán)卻不按約定時(shí)間交付房屋，顯然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，限期交付房屋。另外，對(duì)于永鴻公司是否為本案第三人。因永鴻公司與被告馮文權(quán)之間的房屋買(mǎi)賣(mài)，雙方均按協(xié)議約定履行完畢，其房地產(chǎn)權(quán)變更（過(guò)戶）也應(yīng)由被告馮文權(quán)自行辦理，且永鴻公司已向本院書(shū)面明確表示，“我司在梅子埡蠶繭站的房地產(chǎn)已經(jīng)不存在任何所有權(quán)，之后馮文權(quán)對(duì)房產(chǎn)的處置與我司無(wú)任何關(guān)系�！辫b于此，本院依照《最高人民法院關(guān)于在經(jīng)濟(jì)審判工作中嚴(yán)格執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的若干規(guī)定》所列不應(yīng)作為第三人之情形“4、已經(jīng)履行義務(wù)，或者依法取得了一方當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)，并支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)的原、被告之間法律關(guān)系以外的人”之規(guī)定，不應(yīng)將永鴻公事司作為本案第三人。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、第五十五條、第八十五條、第八十八條第一款，《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
一、原告馮長(zhǎng)友與被告馮文權(quán)于二00五年七月二十五日所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》有效；
二、由被告馮文權(quán)將位于本縣梅子埡鄉(xiāng)梅花村一組（場(chǎng)上，該鄉(xiāng)計(jì)生服務(wù)站斜對(duì)面）的房屋三間（“房屋邊界以現(xiàn)有地基為準(zhǔn)，以西邊為準(zhǔn)起共三間”）交付給原告馮長(zhǎng)友，限本判決生效后十日內(nèi)履行完畢。
本案案件受理費(fèi)1145元，由被告馮文權(quán)負(fù)擔(dān)（此訴訟費(fèi)用已由原告馮長(zhǎng)友預(yù)交，被告馮文權(quán)在執(zhí)行本生效判決時(shí)，應(yīng)當(dāng)一并向原告馮長(zhǎng)友支付）。
如不服本判決，可在本判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第四中級(jí)人民法院。
雙方當(dāng)事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的,本判決發(fā)生法律效力,當(dāng)事人應(yīng)自覺(jué)履行判決所確定的全部義務(wù)。一方不履行的，權(quán)利人可以向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行的期限，雙方或一方當(dāng)事人是自然人的為一年，雙方是法人或其他組織的為六個(gè)月，該期限從法律文書(shū)規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書(shū)規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計(jì)算。同時(shí)，雙方當(dāng)事人未按期交納所負(fù)擔(dān)的訴訟費(fèi)用，本院將依法強(qiáng)制執(zhí)行。

審 判 長(zhǎng)　 庹德鴻
審 判 員 謝光澤
人民陪審員員 郁永久
　本件與原本核對(duì)無(wú)異 二00七年十月十日
書(shū) 記 員　 張維仲