甘肅省慶陽市人大常委會

慶陽市物業(yè)管理條例

（2019年3月12日慶陽市第四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議通過 2019年5月31日甘肅省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十次會議批準 根據(jù)2022年4月22日慶陽市第五屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議通過 2022年6月2日甘肅省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議批準的《慶陽市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈慶陽市物業(yè)管理條例〉的決定》修正）



目 錄

第一章 總 則

第二章 物業(yè)管理區(qū)域劃分

第三章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會

第四章 前期物業(yè)管理

第一節(jié) 前期物

第二節(jié) 物業(yè)承接查驗

第三節(jié) 物業(yè)管理用房、物業(yè)保修

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第一節(jié) 一般規(guī)定

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利與義務(wù)

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費

第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)人退出交接

第六章 物業(yè)的使用與維護

第一節(jié) 一般規(guī)定

第二節(jié) 住宅專項維修資金管理

第七章 法律責任

第八章 附 則



第一章 總 則



第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，促進社會和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當實行物業(yè)管理。

配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由所在地人民政府有關(guān)部門和公有住房出售單位籌措資金，組織整治，創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。

第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第四條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當將物業(yè)管理納入城鄉(xiāng)建設(shè)與管理和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立和完善物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制和物業(yè)服務(wù)市場化、社會化、專業(yè)化體系。

第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：

（一）制定物業(yè)管理相關(guān)政策；

（二）組織物業(yè)管理培訓(xùn)；

（三）指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會開展自律性規(guī)范的制定和實施工作；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：

（一）組織相關(guān)部門劃分已建成物業(yè)管理區(qū)域；

（二）指導(dǎo)成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會及培訓(xùn)業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會成員；

（三）監(jiān)督管理前期物業(yè)招標投標；

（四）指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)承接查驗、退出交接；

（五）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人日常管理；

（六）指導(dǎo)監(jiān)督住宅專項維修資金管理；

（七）辦理物業(yè)管理行政許可及公示事項；

（八）建立物業(yè)管理檔案；

（九）處理物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛投訴；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

市、縣（區(qū)）人民政府其他有關(guān)主管部門，在各自職責范圍內(nèi)，做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第六條 街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責監(jiān)督指導(dǎo)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會等工作，督促業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)矛盾糾紛，辦理物業(yè)管理公示事項，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

居民委員會協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府建立社區(qū)服務(wù)、管理措施和機制，配合解決社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、排水、道路等公共設(shè)施和公共服務(wù)方面存在的問題，廣泛宣傳發(fā)動群眾，引導(dǎo)社區(qū)居、村民遵規(guī)守約，營造良好的社區(qū)管理氛圍，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)管理活動，受理轄區(qū)業(yè)主的投訴舉報，調(diào)解處理物業(yè)管理矛盾糾紛，組織社區(qū)開展公益宣傳、精神文明創(chuàng)建和文化娛樂活動。

第七條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標準，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，督促物業(yè)服務(wù)人依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)水平。

第八條 鼓勵采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術(shù)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平，推進智慧小區(qū)建設(shè)。



第二章 物業(yè)管理區(qū)域劃分



第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

劃分物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當充分考慮規(guī)劃條件、土地使用權(quán)屬范圍、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循方便生活和工作，有利于社區(qū)建設(shè)和管理，降低管理成本，提高服務(wù)便利化的原則。

有以下情形之一的，縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以將其確定為一個物業(yè)管理區(qū)域，并由一個物業(yè)服務(wù)人實施物業(yè)管理：

（一）屬于獨立封閉式小區(qū)的；

（二）處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；

（三）配套設(shè)施設(shè)備可以共享的；

（四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的；

（五）其他可以整治成一個物業(yè)管理區(qū)域的。

根據(jù)前款第二項、第三項和第五項確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于三萬平方米。

第十條 新建住宅區(qū)編制的建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)當包括物業(yè)管理區(qū)域劃分。

配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域并已投入使用的，其物業(yè)管理區(qū)域劃分由縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府征求業(yè)主意見后予以核定。

已核定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，應(yīng)當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府重新核定。

物業(yè)管理區(qū)域劃分或者變更后，縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。未聘請物業(yè)服務(wù)人的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。



第三章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會



第十二條 具備下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議：

（一）交付使用的物業(yè)專有部分建筑物面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）交付使用的物業(yè)專有部分建筑物面積達到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業(yè)專有部分交付使用時間滿兩年的；

（三）交付使用的戶數(shù)達到總戶數(shù)百分之五十以上的。

業(yè)主可以向建設(shè)單位查詢前款規(guī)定的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，建設(shè)單位應(yīng)當予以配合。

第十三條 符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出籌備首次業(yè)主大會會議的申請，十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名申請。

街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當在接到申請后六十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組�；I備組成立之日起七日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及籌備組報送建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑物規(guī)劃總平面圖、共用設(shè)施設(shè)備交接資料、物業(yè)管理用房配置確認資料等。

第十四條 首次業(yè)主大會會議經(jīng)費由建設(shè)單位或者原產(chǎn)權(quán)單位承擔。無建設(shè)單位或者原產(chǎn)權(quán)單位的，由全體業(yè)主承擔。

第十五條 業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主推選代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表、居民委員會代表組成�；I備組人數(shù)應(yīng)當為七至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主推選代表不得少于百分之五十�；I備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表擔任。

籌備組應(yīng)當自成立之日起七日內(nèi)將成員名單和工作職責予以公示，公示時間不得少于七日。

籌備組中的業(yè)主成員被提名為業(yè)主委員會委員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，籌備組應(yīng)當從符合條件的推選人員中依次遞補。

第十六條 首次業(yè)主大會會議籌備組負責下列工作：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和議題；

（二）起草業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認業(yè)主身份、人數(shù)及業(yè)主投票權(quán)數(shù)；

（四）組織業(yè)主推選業(yè)主委員會委員候選人；

（五）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

籌備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前公示會議通知、業(yè)主及投票權(quán)數(shù)確認情況、業(yè)主委員會委員候選人情況、業(yè)主大會會議表決規(guī)則以及前款第二項規(guī)定的材料文本，公示時間不得少于七日。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當復(fù)核或者修改，并書面告知異議人。

籌備組應(yīng)當自成立之日起九十日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議�；I備組在業(yè)主委員會成立后即自行解散。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理規(guī)約還可以對住宅改變用途從事經(jīng)營活動、停車管理、垃圾管理、廣告管理等作出特別約定。

管理規(guī)約應(yīng)當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

第十八條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法依章程享有權(quán)利和履行義務(wù)，按照國家有關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約開展活動。

業(yè)主人數(shù)少于五十人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

業(yè)主人數(shù)在一百人以上（含本數(shù)）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表一般不得少于三十人。

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第二十條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開十五日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當做好業(yè)主大會會議記錄。

業(yè)主大會定期會議或者臨時會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當在召開會議二十日前將征求意見書送達業(yè)主。

業(yè)主大會會議需要投票表決的，表決意見應(yīng)當由業(yè)主本人簽名；業(yè)主委托代理人表決的，代理人應(yīng)當提交本人和業(yè)主的身份證復(fù)印件及委托書。提倡采用信息技術(shù)手段進行表決。

業(yè)主大會會議投票表決的全部資料應(yīng)當保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復(fù)制相關(guān)原始資料，并依法實施監(jiān)督。

第二十一條 業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當指導(dǎo)督促居民委員會及時組織召開。

第二十二條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會委員應(yīng)當具備下列條件：

（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

（四）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（五）熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時間；

（六）本人及其近親屬不在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

業(yè)主委員會候選人由業(yè)主推薦或者自薦，籌備組應(yīng)當檢查參選人資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，按照多于應(yīng)選人數(shù)三至五人確定候選人名單。

業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉成立之日起七日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任和副主任。

業(yè)主委員會委員候選人的選舉材料應(yīng)當載明候選人是否受到過刑事處罰，是否違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的情況等信息，并向業(yè)主公開。

第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第二十四條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會定期、臨時會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）督促管理規(guī)約的實施；

（五）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

（六）組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的交存、補交、續(xù)交和使用；

（七）業(yè)主大會決定的其他職責。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出決定應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

第二十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當建立信息公開制度，及時公示下列信息：

（一）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；（四）經(jīng)業(yè)主大會決定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地建設(shè)的車位、車庫及其處分情況；

（五）住宅專項維修資金的交存、補交、續(xù)交和使用情況；

（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益及其分配與使用詳細情況；

（七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會委員工作津貼詳細情況；

（八）其他應(yīng)當向業(yè)主、物業(yè)使用人公開的情況和資料。

前款第一項、第二項、第三項和第四項規(guī)定的事項應(yīng)當持續(xù)公示；第五項、第六項和第七項規(guī)定的事項，業(yè)主委員會應(yīng)當于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。

業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)查詢、復(fù)制前款第一項至第八項規(guī)定的信息及相關(guān)原始資料并依法實施監(jiān)督，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當予以配合。

第二十六條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)有權(quán)終止其委員資格：

（一）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

（三）法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，或者有喪失民事行為能力等情形的，其委員資格自行終止。

第二十七條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主共有的其他財物移交業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、業(yè)主、居民委員會、其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。

第二十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會，應(yīng)當依法履行職責，不得有下列侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為：

（一）作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定；

（二）從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（三）侵占、挪用業(yè)主共有財物；

（四）利用職務(wù)之便，非法索取或者收受物業(yè)服務(wù)人、有利害關(guān)系的業(yè)主的財物、報酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益；

（五）向物業(yè)服務(wù)人銷售商品、承攬業(yè)務(wù)；

（六）向他人出售或者提供業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（七）阻撓、抗拒業(yè)主組織行使職權(quán)；

（八）審計期間弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

（九）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；

（十）業(yè)主組織改選后或者業(yè)主組織成員職務(wù)終止后拒不移交其所保管的屬于全體業(yè)主所有的財物、印章以及有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料；

（十一）打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)舉報人；

（十二）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第三十條 業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當指導(dǎo)協(xié)助其限期換屆選舉。

業(yè)主委員會應(yīng)當自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將保管的檔案資料、印章及業(yè)主共有的其他財物移交新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。

第三十一條 尚未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責組建物業(yè)管理委員會。



第四章 前期物業(yè)管理



第一節(jié) 前期物業(yè)



第三十二條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)人之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)人。但是，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)人。投標人少于三個或者房屋建筑面積小于三萬平方米（包括同一建設(shè)項目內(nèi)非住宅的房屋建筑面積），經(jīng)縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

第三十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第三十四條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十五條 建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。



第二節(jié) 物業(yè)承接查驗



第三十六條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當進行物業(yè)承接現(xiàn)場查驗。未經(jīng)現(xiàn)場查驗的，建設(shè)單位不得交付使用，物業(yè)服務(wù)人不得承接。

前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當邀請業(yè)主代表、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居民委員會參加物業(yè)承接現(xiàn)場查驗，必要時可以聘請有關(guān)專業(yè)機構(gòu)予以協(xié)助。

物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

第三十七條 實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當具備以下條件：

（一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得自然資源、應(yīng)急管理、生態(tài)環(huán)境等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)主管部門備案；

（二）水、電已納入城市管網(wǎng)，安裝了分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅用戶配置了獨立的水、電計量裝置；

（三）管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成了住宅室內(nèi)外燃氣、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝了分戶計量裝置和控制裝置；

（四）光纖、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口敷設(shè)到戶，地下通信管道敷設(shè)到位且與城市公用通信管道相連接，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求配置到位；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公共設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

（六）按照規(guī)劃要求完成了教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境保護等設(shè)施建設(shè)；

（七）按照規(guī)劃要求完成了小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連；

（八）按照規(guī)劃要求完成了綠化建設(shè)及車庫、車位等配置；

（九）建筑物及其配套設(shè)施標志標識完整、清晰；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定的其他條件。

鼓勵實行住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類。規(guī)劃設(shè)計對住宅物業(yè)住房品質(zhì)有明確標準要求的，前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按要求進行查驗。

第三十八條 物業(yè)承接應(yīng)當現(xiàn)場查驗并形成書面記錄，參與人員共同簽字予以確認。

經(jīng)現(xiàn)場查驗，符合本條例第三十七條規(guī)定的，前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接協(xié)議；不符合的，應(yīng)當制作書面整改計劃，由建設(shè)單位按照計劃要求整改，并于整改完畢后組織復(fù)驗。

前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當自物業(yè)承接協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)，將承接查驗情況和承接協(xié)議予以公示，公示時間不得少于十五日。

第三十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。



第三節(jié) 物業(yè)管理用房、物業(yè)保修



第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

規(guī)劃、設(shè)計新建住宅小區(qū)時，應(yīng)當按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積千分之二至千分之三的比例確定物業(yè)管理用房。但不得低于四十平方米。其中業(yè)主委員會用房不得低于二十平方米，可以從物業(yè)管理用房中調(diào)劑。

物業(yè)管理用房應(yīng)當為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風、采光、簡單裝修等使用條件，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設(shè)施。

物業(yè)施工圖應(yīng)當注明物業(yè)管理用房具體位置，由縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責核定，并在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）證前予以確定。

建設(shè)單位在申請不動產(chǎn)初始登記時，應(yīng)當提交物業(yè)管理用房幢號、室號、建筑面積等資料。

第四十一條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)人不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第四十二條 建設(shè)單位銷售房屋時，應(yīng)當在銷售場所公示經(jīng)批準的規(guī)劃設(shè)計方案、物業(yè)管理區(qū)域資料、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同等材料和物業(yè)管理用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等信息，并向房屋買受人提供書面告知材料。

建設(shè)單位與房屋買受人簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約作為房屋買賣合同的附件。

第四十三條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。

建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)未及時履行物業(yè)質(zhì)量保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)人可以申請使用物業(yè)質(zhì)量保修保證金予以維修。

物業(yè)保修期滿，縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當將剩余的物業(yè)質(zhì)量保修保證金及孳息退還建設(shè)單位。



第五章 物業(yè)管理服務(wù)



第一節(jié) 一般規(guī)定



第四十四條 從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格。在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，依法從事物業(yè)服務(wù)活動，接受主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督和指導(dǎo)。

第四十五條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)人實施物業(yè)管理。

業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)時，應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)人移交本條例第三十九條第一款規(guī)定的資料。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將物業(yè)管理用房和本條例第三十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人之間應(yīng)當做好交接工作。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

（一）物業(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照、項目經(jīng)理人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)合同、維修保養(yǎng)單位的資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）房屋裝飾裝修和使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項；

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