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從邯鄲某小區(qū)業(yè)主“被盜案”闡釋物業(yè)管理車輛、財物失竊及業(yè)主被害刑事案件等糾紛處理規(guī)范及實務
殷清利
近階段以來，隨著房地產業(yè)的發(fā)展及物業(yè)管理模式的創(chuàng)新與規(guī)范，在法律層面，越來越多地出現了一些新的糾紛。
比如：2007年5月底，在邯鄲某小區(qū)出現了極為奇怪的一幕，一業(yè)主因對物業(yè)管理未盡責任及開發(fā)商提供的專用防竊門不防竊，而導致其家近十萬元財物被盜。在一日，其業(yè)主將此防竊門放在小區(qū)大門旁進行“展覽”，引起其他業(yè)主及過往市民的關注。此案除可能涉及防竊門的質量侵權責任，但另外也已涉及到物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主失竊到底是否、如何承擔什么樣的責任。
為給大家解除疑惑，特邀請殷清利律師就包括以上糾紛及相關糾紛處理實務予以釋義。
【闡釋嘉賓】：殷清利，河北邯鄲十力律師事務所執(zhí)業(yè)律師。
★中國河北2006年“3.15”年度人物、公益維權斗士；
★河北省民工維權律師團成員;
★河北省律協(xié)未成年法律服務協(xié)作網協(xié)作律師；
★邯山區(qū)青少年法律維權中心首席志愿者;
★&LAUO;消費日報&RAUO;特約記者;
★《邯鄲律師網》（://WWW.HANDANLAWYER.COM）主創(chuàng)人；
★6218148法律熱線主辦人;
★邯鄲電臺《律師熱線》特邀律師；
★全國首例狀告“中國知名品牌”欺詐案;
執(zhí)業(yè)幾年來,多次應&LAUO;燕趙都市報&RAUO;、&LAUO;消費日報》《河北工人報&RAUO;、&LAUO;邯鄲晚報&RAUO;等媒體之特邀進行專項法律點評;并先后分別以河北法學實務界代表名義參與評議&LAUO;物權法(草案)&RAUO;、&LAUO;勞動合同法(草案)&RAUO;。
2006年以邯鄲律師名義狀告汽車春運漲價、叫板商家懸賞千元,并狀告中國知名品牌等,高舉公益訴訟大旗,發(fā)起成立《公益訴訟聯(lián)盟》。另創(chuàng)辦法律熱線,以“6218148,法律維權暖萬家”為宗旨深入邯鄲民眾。
特別是在2007年3月份，其公益維權事跡受到河北省人民政府嘉獎，被河北省人民政府保護消費者合法權益辦公會議辦公室、河北省消協(xié)、河北電視臺等單位評選為“2006-3•15年度人物”獎。被譽為“公益維權斗士”；
另外，在業(yè)務上思路明晰,風格迥異，敢于轉變舊的辦案理念，總結較為特殊的辦案心得;在品行上樸實誠懇,匡扶正義，愿做草根斗士、維權先鋒！有較好的當事人認同感;另具備較高的演講辯論技能,曾獲O6年市司法系統(tǒng)社會主義榮辱觀演講大賽律師類第一名。且在房地產開發(fā)及拆遷、刑事辯護、知識產權、勞動爭議等業(yè)務上出類撥萃,其代理的邯鄲縣東柳林拆遷案，在社會影響較大，成為繼“重慶釘子戶”之后最受媒體關注的案件之一。
一、 業(yè)主車輛丟失賠償案件的法律處理實務
1、如果對小區(qū)業(yè)主車輛的管理是一種特約管理，即在物業(yè)管理合同中約定的保安費包括車輛保管服務，那么發(fā)生車輛丟失的，業(yè)主可以要求特業(yè)管理公司依保管義務承擔相應的賠償責任；
2、如果沒有約定，但有證據證明物業(yè)管理公司疏于管理，未盡至安全防范義務或未配備應有的安全防范設備，對車輛的丟失有過錯過失的，物業(yè)管理公司應承擔與其過錯相適應的賠償責任。
當然，如果物業(yè)管理公司履行了正常伯安全防范義務，沒有過錯的，物業(yè)管理公司可不承擔賠償責任，困為物業(yè)管理公司不是侵權行為人，業(yè)主的車輛被竊，是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的，犯罪分子是直接的侵害行為人。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不存在財產保管關系，對業(yè)主的車輛沒有保管義務。
3、如果物業(yè)管理公司設有專門的停車場，并對停放的車輛收取場地使用費，我們應根據其收費的數額和車輛的價值比率，確定物業(yè)管理公司應承擔的賠償責任。
在無法查清該車是否丟失，是否在本小區(qū)內丟失時，應按照最高人民法院《證據規(guī)定》第73條高度蓋然性的證明標準，即在證據對待證事實的證明無法達到確定充分的情況下，如果一方當事人提出的證據已經證明該事實發(fā)生具有高度蓋然性，人民法院即可以對該事實予以確認的規(guī)定，并同時結合物業(yè)管理公司的過錯程度、收費標準等確定物業(yè)管理公司應當承擔的賠償責任。
二、業(yè)主室內財物被盜賠償案件的實務處理
物業(yè)管理合同沒有約定財物保管服務，但物業(yè)管理公司在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司承擔與其過錯相適應的賠償責任。
對于業(yè)主居室內財物被盜的損害賠償問題，我們還是應該看物業(yè)管理合同中物業(yè)管理公司與業(yè)主是否有約定，如果有約定則物業(yè)管理公司不能免責。如果沒有約定，但有證據證明管理公司沒有盡到保護業(yè)主財產不受非法侵害的義務的，物業(yè)管理公司也不能免責。這里有兩個問題需要注意：
1、盜竊案件已被偵破的，則應由犯罪分子承擔民事賠償責任。若犯罪分子不能賠償或不能全額賠償的，則由物業(yè)管理公司賠償或補充賠償其不足的部分；
2、盜竊案件未被偵破的，其業(yè)主財物損害的數額難以確認的，則應按照公平合理的原則，也就是權利義務均衡與對價的原則，確認物業(yè)管理公司應當承擔的賠償責任。
三、業(yè)主被害的刑事案件所引起糾紛的實務處理
業(yè)主在小區(qū)內被害，其家屬往往以物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理合同義務，而要求物業(yè)管理公司承擔民事賠償責任，物業(yè)管理公司往往以沒有過錯為由拒絕賠償，由此引起糾紛。物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生刑事案件，物業(yè)管理公司是否應當承擔賠償責任，這是一個頗有爭議的問題。
我們認為，問題的關鍵在于對物業(yè)管理合同中所約定的治安管理義務應當作如何理解，物業(yè)管理公司對治安管理服務要做到何種程度才算是按照合同約定正確履行了此項義務。如果認為小區(qū)內的治安管理必須“保證小區(qū)內無重大火災、刑事案件和交通事故”，則物業(yè)管理公司只要未做到這一點，即為違反合同義務，就應當承擔違約賠償責任。
但如此理解，對物業(yè)管理公司而言過于苛刻。無論是從物業(yè)管理合同的締約目的，還是從各地制定的物業(yè)管理條例中關于物業(yè)管理公司應當提供的服務的規(guī)定來看，物業(yè)管理中的治安服務，都應理解為對物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序和公共安全提供防范服務。不可能要求物業(yè)管理公司保證服務區(qū)內不發(fā)生重大刑事案件；從權利義務相對等原則而言，物業(yè)管理公司收取的管理費中的治安費比例和數額都很小，要求其對業(yè)主被害承擔過重的賠償責任也不公平。
如果物業(yè)管理公司確實沒有過錯，無論是從法律關系的角度還是從我國現行立法規(guī)定來看，業(yè)主被害所造成的損害后果應當由實施加害行為的犯罪分子承擔，被害業(yè)主要求物業(yè)管理公司承擔損害賠償責任，缺乏法律依據。
但如果物業(yè)管理公司沒有履行其與住戶之間的約定義務，導致小區(qū)內的住戶被外來人闖入住所搶劫或傷害，住戶的損害結果與物業(yè)管理公司疏于管理的行為之間具有因果關系，則物業(yè)管理公司應承擔違約責任。
物業(yè)管理公司和業(yè)主之間約定了一些保安義務，例如實行封閉式管理、來訪人員登記制度，卻沒有履行或者沒有完全履行，最終導致住戶被外來人闖入住所搶劫或傷害，那么其行為還構成不作為的侵權責任。不作炎的侵權首先以有作為的義務為前提。保安義務來自誠信和公平等民法的基本原則。
在以上物業(yè)公司的行為如果即應承擔違約責任，同是又應承提侵權責任，便構成兩者的兌合，依合同法第122條規(guī)定，可任選一種。
四、其他所涉及延伸案件實務處理
1、車輛所有人臨時將車輛停放在物業(yè)停車場，物業(yè)管理公司出具的不是保管費收據，而是場地租用費收據，如果車輛失竊，提供場地一方的物業(yè)管理公司是否承擔責任？
答案：亦應當。
不管是收取場地租用費還是收取保管費，只是收取費用的形式不同，人民法院在審理此類案件時，不能僅憑收據形式而確定法律關系的性質，應審查其實質內容，如果構成保管關系，不管用何種形式收取費用，均構成保管合同，管理人均應承擔作為保管人的民事責任。
2、至酒店住宿或吃飯，車輛免費停在酒店指定的地點后丟失，酒店是否應承擔賠償責任？
答案：視情況而定。
在這類法律關系中，住宿或吃飯為主消費關第，在主消費關系過程中，經營者向消費者提供了車輛停放的附屬服務。
對經營者應否承擔責任應區(qū)分不同的情況，綜合判斷，不能一概而論。
如這種停車服務是經營者綜合服務設施和服務環(huán)境的一部分，有的經營者將車輛的停放地點設為封閉形式且有保安人員檢查的，消費者將車輛停放在酒店指定場所，經營者應依《消法》規(guī)定，對停放的車輛丟失承擔違反安全保障義務的賠償責任。
如車輛停放在開放式場所，由于場地的開放性作為經營者難以盡到保障其安全環(huán)境義務，經營者提供的停放場所只是場地使用性質的，可考慮減輕或免除經營者的賠償責任。
如車輛停放在開放式場所，且經營者在場所顯著位置標明“丟車自負”等警示，經營者不能對車輛丟失承擔責任。
以上實務處理參考：《民事審判實務問答》及《民事裁判標準》。
法律維權熱線：0310-6218148
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