[ 吳恒勇 ]——(2009-9-18) / 已閱8124次
房產抵押法律風險分析
吳恒勇
在我們的日常生活中，一般人都知道借款有房產作抵押就萬無一失了。誰又會去考慮其中的法律風險呢？下面就借款中以房產作抵押，最終對債權的實現(xiàn)存在的法律風險，以及如何規(guī)避這些法律風險作分析如下：
一、經司法拍賣而流拍的法律風險
對于已抵押的房產，債權人可以在債權不能實現(xiàn)時，通過向法院提起訴訟，經作出判決后再申請法院強制執(zhí)行。這時可根據(jù)＜最高人民法院關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)＞ 第40條的規(guī)定，人民法院可以強制拍賣該已抵押的房產，而實現(xiàn)債權。然而在司法實踐中，對于房產的拍賣，首先必須按市場價對被拍賣房產進行評估，然后按評估價對外公開拍賣。實踐中有很多房產在拍賣時因房價等種種原因導致流拍。也就是說已抵押的房最終賣不出去，這樣債權人的債權就無法最終實現(xiàn)。
二、生活所必須的房產不得拍賣、變賣或者抵債的法律風險
根據(jù)<最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定>的第6條的規(guī)定：對被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)的家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。如果債務人以其生活所必須的房產作抵押向債權人借款的，一旦債務人不能還款時，債權人也難以通過司法途徑實現(xiàn)債權。
三、如何規(guī)避房產抵押中存在的法律風險
對于債權人或借款人來說，首先必須先要調查了解債務人提供作抵押的房產是不是債務人及撫養(yǎng)其家屬生活所必須的居住房屋。如果債務人提供的是第三人的房產的話，債權人就必須調查了解該房產是不是第三人及所撫養(yǎng)其家屬所必須的居住房屋。
其次是通過簽訂附生效條件的房屋買賣合同與房產抵押登記相結合的方式來規(guī)避風險。具體操作是，一是按正常程序辦理房產抵押登記相關手續(xù)；二是通過第三人與債務人簽訂附生效條件的房屋買賣合同。我們要注意的是：該第三人必須與債權人是利益共同體，所附生效條件約定為，“該房屋經法院拍賣而流拍時房屋買賣合同生效，否則不能生效”。當然房屋價格的約定以低至最終房屋能夠賣出去為目的。這樣一旦出現(xiàn)已抵押的房屋經法院拍賣而流拍時，第三人與債務人簽訂的房屋買賣合同就生效了，這時可申請法院讓第三人直接將房款支付給債權人，以實現(xiàn)債權。而第三人又因與債務人簽訂的房屋買賣合同中約定的房價很低，該已抵押的房屋變現(xiàn)的可能就不用說了。
吳恒勇律師
二00九年八月十八日
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