[ 陳召利 ]——(2009-12-22) / 已閱13658次
[深度解讀]
通過本條規(guī)定可知，汽車庫（位）只是作為房屋的附屬設(shè)施，不會單獨發(fā)證，只在相應(yīng)的所購房屋的房產(chǎn)證上注記。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。為保證滿足這一規(guī)定，并考慮到在建筑區(qū)劃內(nèi)擁有兩套或者兩套以上房屋的業(yè)主轉(zhuǎn)讓部分房屋的情形，本條明確，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓附有汽車庫(位)的房屋，不再擁有本建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主身份的，該汽車庫(位)應(yīng)當連同房屋一并轉(zhuǎn)讓；單獨轉(zhuǎn)讓汽車庫(位)的，應(yīng)當首先滿足本建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主的需要。這有效避免產(chǎn)生“有車無房”的業(yè)主，也就是說，在無錫市不會存在只享有汽車庫（位）的所有權(quán)而沒有房屋所有權(quán)的業(yè)主。
[要點提示5]預(yù)告登記的效力
第四十九條 預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意處分該房屋的，房屋登記機構(gòu)不予登記。
預(yù)告登記失效后，原申請人就相同的事實和理由再次申請預(yù)告登記的，房屋登記機構(gòu)不予受理。
[深度解讀]
我國《物權(quán)法》確立了“預(yù)告登記”制度，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記的法律效果就是辦理預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意處分該房屋的，登記機構(gòu)不得辦理對該現(xiàn)房或正在建造的房屋的處分登記。預(yù)告登記可以有效避免“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生，保障債權(quán)人的合法權(quán)益。
[要點提示6]預(yù)告登記設(shè)前置條件，“期房”多一份保障。
第五十一條 預(yù)購房屋未辦理預(yù)告登記的，不予辦理以該房屋設(shè)定抵押的預(yù)告登記。
[深度解讀]
本條是專門針對“期房”而設(shè)立的規(guī)定�，F(xiàn)實中經(jīng)常發(fā)生開發(fā)上將“期房”售出后在購房者不知情的情況下又將房屋抵押給銀行貸款，嚴重損害購房者的合法利益。本條規(guī)定將有效杜絕這一現(xiàn)象發(fā)生。因為，期房如欲辦理抵押登記，必須先辦理已售的預(yù)告登記，此后如該房屋需要辦理抵押，必須經(jīng)購房者同意。這將有效保障購房者的合法權(quán)益。
[要點提示7]預(yù)告登記的時效與單方轉(zhuǎn)移登記。
第五十四條 預(yù)告登記后，當事人應(yīng)當自能夠進行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日起三個月內(nèi)依照本條例的規(guī)定申請轉(zhuǎn)移登記。
預(yù)售人未在約定的期限內(nèi)與預(yù)購人共同申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者未按照預(yù)購人的委托代為申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，預(yù)購人能證明其支付全部房款的，可以單方申請轉(zhuǎn)移登記。
[深度解讀]
預(yù)告登記具有嚴格的時效性�！段餀�(quán)法》規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。本條第一款是對這一規(guī)定細化。頗具創(chuàng)意的是本條第二款，這為預(yù)購人遇到預(yù)售人簽訂房屋買賣合同后拖延或者拒不辦理房屋權(quán)屬變更登記的情形提供了除訴訟與仲裁之外又一新的救濟途徑。也就是說，如果預(yù)售人未在約定的期限內(nèi)與預(yù)購人共同申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者未按照預(yù)購人的委托代為申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的而預(yù)購人可以證明其支付全部房款的，可以單方申請轉(zhuǎn)移登記，既不需要預(yù)售人的配合，也不需要向人民法院起訴再申請強制執(zhí)行，大大節(jié)約了人力物力和時間成本，可以說是無錫市為民利民便民的重大舉措。然而，房屋登記機構(gòu)要求預(yù)購人提供其支付全部房款的證明材料（匯款憑證、收據(jù)、發(fā)票、公證還是判決？）將是這一政策能否貫徹落實的關(guān)鍵。如何既能保證預(yù)購人的便利又能預(yù)防證明材料造假的法律風險，有待觀察。
[要點提示8] 房屋登記簿記載有誤，可直接提起民事訴訟確認房屋權(quán)屬。
第六十二條 人民法院、仲裁機構(gòu)生效的法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當按照當事人的申請或者人民法院的執(zhí)行要求辦理相應(yīng)的登記。
[深度解讀]
當發(fā)生房屋實際權(quán)屬事實與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致時，實際權(quán)利人是應(yīng)當先提起行政訴訟撤銷房屋登記還是直接提起民事訴訟確認房屋權(quán)屬？這一直是實踐中的難點和熱點問題。本條規(guī)定有效解決了這一難題，如發(fā)生房屋實際權(quán)屬事實與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致時，實際權(quán)利人應(yīng)當直接提起民事訴訟確認房屋權(quán)屬，人民法院可以直接對房屋權(quán)屬問題作出民事判決。在取得上述民事判決后，實際權(quán)利人既可以申請人民法院執(zhí)行，也可以直接向房屋登記機構(gòu)申請辦理相應(yīng)的登記。
[要點提示9]異議登記具有時效性。
第六十四條 自異議登記之日起十五日內(nèi)，申請人未向人民法院提起訴訟的，異議登記失效；已經(jīng)提起訴訟的，應(yīng)當在三日內(nèi)告知房屋登記機構(gòu)。
異議登記失效后，原申請人就相同的事實和理由再次申請異議登記的，房屋登記機構(gòu)不予受理。
[深度解讀]
我國《物權(quán)法》確立了“異議登記”制度，只要利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤而不同意更正的，利害關(guān)系人就可以申請異議登記。異議登記的法律效力是，登記簿上記載權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依據(jù)登記的公信力而受到保護。同樣，異議登記也具有嚴格的時效性，申請人應(yīng)當自異議登記之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。如前所述，這里的訴訟應(yīng)當是指“申請確認房屋權(quán)屬”的民事訴訟。需要注意的是，異議登記并非可以任意提起，因為如異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。
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