[ 奚正輝 ]——(2010-1-6) / 已閱9031次
購(gòu)買方如何要回已付的定金
奚正輝
2009年12月的某一天，陳某憂心重重地找到本律師，稱其向開(kāi)發(fā)商訂購(gòu)了北外灘一套豪宅，總價(jià)1800萬(wàn)，先付了50萬(wàn)意向金，后來(lái)簽署了《定金合同》，又支付了130萬(wàn)，共計(jì)支付定金180萬(wàn)。約定于2009年12月20日去售樓處簽約，可是陳某覺(jué)得房?jī)r(jià)太貴，而且付款可能也有問(wèn)題，不想買了。陳某跟售樓小姐多次電話溝通，表露了其不愿意購(gòu)買的意思，要求開(kāi)發(fā)商退還定金180萬(wàn)元，售樓小姐稱定金協(xié)議已經(jīng)簽署，若買受方違約，則定金不予返還。
陳某非常著急，覺(jué)得是自己理虧，但是這么多的定金被開(kāi)發(fā)商沒(méi)收，又覺(jué)得心有不甘。陳某稱其支付的是意向金，不是定金，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該要退回定金給陳某，而且陳某找到本律師時(shí)，合同文本都沒(méi)有保留，都在開(kāi)發(fā)商處。
律師接受陳某委托后，首先要查清案件事實(shí)，于是陪同陳某到售樓處索要陳某簽署過(guò)的資料，但是售樓小姐不同意給，甚至不給復(fù)印，態(tài)度也比較惡劣，最后在律師的要求下勉強(qiáng)同意給我們看一下，后來(lái)律師把陳某簽署的《認(rèn)購(gòu)書》、《定金合同》等進(jìn)行拍照。
律師仔細(xì)審閱了陳某簽署的文件后，認(rèn)為180萬(wàn)已經(jīng)支付，而且約定的很清楚是定金。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定：“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金”。陳某若違約不買，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。陳某簽署的《定金合同》是上海市銷售房屋的示范文本，而且開(kāi)發(fā)商也已經(jīng)網(wǎng)上備案，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)。根據(jù)定金合同的約定，陳某應(yīng)該于12月20日去簽署《上海市商品房銷售合同》。律師當(dāng)場(chǎng)建議陪同陳某去售樓處簽署合同。陳某同意律師的分析意見(jiàn)，并聽(tīng)取了律師的建議。
同月20日陳某來(lái)到售樓處，要求簽署銷售合同，開(kāi)發(fā)商提供了合同樣本，律師提出提出了合理的要求，對(duì)合同進(jìn)行磋商，但是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有同意，最后沒(méi)有簽署成功。當(dāng)天律師搜集了許多陳某去現(xiàn)場(chǎng)簽約的證據(jù)。
事后，律師向開(kāi)發(fā)商致送了律師函，要求開(kāi)發(fā)商退還定金，逾期將承擔(dān)違約責(zé)任，并訴諸法院。開(kāi)發(fā)商收到律師函后，公司法務(wù)部與本律師約談，提出要求扣部分定金，但是律師堅(jiān)決不同意，最終達(dá)成了協(xié)議，開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，并且無(wú)條件退還陳某定金180萬(wàn)元。
本案的關(guān)鍵點(diǎn)在于，根據(jù)《定金合同》第七條：“甲乙雙方在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致的，乙方拒絕簽訂商品房預(yù)售合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金”。既然定金合同有如此明確的約定，只要是上述合同條款沒(méi)有談成，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該退還定金。但是具體的操作，證據(jù)的鎖定，合同磋商的內(nèi)容至關(guān)重要。
2009年底，政府部門出臺(tái)了政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，房地產(chǎn)后市不太明朗，發(fā)生類似本案情況的有很多，本律師已經(jīng)遇到了幾起類似案件。在此提醒廣大購(gòu)房者一定要小心，處理不好，定金就很有可能被沒(méi)收。
奚正輝律師 上海中匯律師事務(wù)所
