[ 孫陽(yáng)升 ]——(2011-7-20) / 已閱8287次
由于筆者有著一定的建筑、給排水專(zhuān)業(yè)背景,在十年多的時(shí)間里也從事過(guò)設(shè)計(jì)\施工\造價(jià)等相關(guān)工作，對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)給予很多的關(guān)注，在這樣的基礎(chǔ)上產(chǎn)生了自己對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一些思考。在政府多次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的背景下，在高房?jī)r(jià)不符合社會(huì)道德的評(píng)價(jià)中，有人認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是夕陽(yáng)行業(yè)，其高利潤(rùn)，快發(fā)展的時(shí)代將一去不返。綜合以上因素,筆者將在本文對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與將來(lái)做初步的探討.
一、中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展有著剛性的需求
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年中國(guó)的城鎮(zhèn)化水平為百分之四十五點(diǎn)七，而按照中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副總規(guī)劃師王凱的說(shuō)法，2020年中國(guó)的城鎮(zhèn)化水平要達(dá)到百分之五十六，這增加的十個(gè)百分點(diǎn)就意味著將增加一億多的城鎮(zhèn)人口。而中國(guó)要達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平,城鎮(zhèn)化率將上升到百分之七十左右.根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的常識(shí)，供給和需求組成了市場(chǎng)的基礎(chǔ)。一億多人口的剛性需求（尚且不包括在城鎮(zhèn)買(mǎi)房的農(nóng)村人口,同時(shí)不考慮投資型住房需求與改善性住房需求）市場(chǎng)又是如何巨大？中國(guó)又如何保證這個(gè)需求不會(huì)成為民眾的詬病,答案是只有讓房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。
眾所周知，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)推動(dòng)主要是靠三駕馬車(chē)的驅(qū)動(dòng)，一是出口，二是投資，三是內(nèi)需。在貿(mào)易口水戰(zhàn)塵喧囂起之時(shí)，貿(mào)易保護(hù)主義悄然抬頭之際，冀望于出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)無(wú)異于把希望冀望于別人。同樣值得警惕的是投資，四萬(wàn)億的資金出口除投入到基建等領(lǐng)域之外，誰(shuí)又能保證沒(méi)有流入其他領(lǐng)域，從而催生新一輪的通貨膨脹？?jī)?nèi)需之中最能看見(jiàn)成效非房地產(chǎn)莫屬，原因在于其是一可以解決千萬(wàn)入城務(wù)工者的就業(yè)，二是可以拉動(dòng)鋼鐵、水泥等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，三還在于通過(guò)節(jié)能建筑的推廣，促進(jìn)新能源、環(huán)保、新材料技術(shù)的進(jìn)步。
在這樣的大背景下，在我看來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)至少還有二十到三十年的黃金時(shí)間。
二、中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是競(jìng)爭(zhēng)充分的市場(chǎng)
一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)充分的行業(yè)最終的利潤(rùn)總是趨零的，只有靠新技術(shù)的不斷推動(dòng)才能獲取新的利潤(rùn)增長(zhǎng)，這也是經(jīng)濟(jì)學(xué)的常識(shí)。但中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的高利潤(rùn)、高回報(bào)已經(jīng)是眾所周知的事實(shí)。為什么在一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家會(huì)出現(xiàn)這樣的局面？原因還在于壟斷。
房地產(chǎn)的壟斷有兩個(gè)方面：一是政府對(duì)土地的壟斷。和美國(guó)和其他國(guó)家不同，中國(guó)的土地供給只是使用權(quán)的出讓?zhuān)⑶覟榱吮ＷC耕地總量限制了土地的存量供應(yīng)。由于曾從事工程造價(jià)的原因，加上筆者對(duì)建筑市場(chǎng)的了解，筆者認(rèn)為土地價(jià)格大約占了房?jī)r(jià)的百分之二十到三十不等。對(duì)土地壟斷的后果就在于抬高了房屋的銷(xiāo)售價(jià)格，催生了其他不明不白的相關(guān)費(fèi)用。二是政府的政策造成了市場(chǎng)進(jìn)入的艱難，從而一定程度上令競(jìng)爭(zhēng)只在少量企業(yè)之間進(jìn)行，這些企業(yè)可以利用天然的優(yōu)勢(shì)聯(lián)盟控制房?jī)r(jià)。比如為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)企業(yè)的注冊(cè)資本做了較高的要求，對(duì)土地拍賣(mài)款的支付現(xiàn)在要求先支付百之五十。這樣的要求對(duì)實(shí)力稍遜的企業(yè)不可謂不是一道緊箍咒。
政府調(diào)控方法的不得當(dāng)也是造成房地產(chǎn)企業(yè)捂盤(pán)惜售的原因之一，譬如剛恢復(fù)的二手房持有五年以上出售才免稅，這也直接導(dǎo)致了二手房交易的下降，買(mǎi)房者只能通過(guò)從房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)房屋。當(dāng)然，這也直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)能夠在商品房的銷(xiāo)售中獲取高額的回報(bào)。
三、中國(guó)發(fā)展趨勢(shì)向好使熱錢(qián)涌入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)
中國(guó)的發(fā)展雖然頗多曲折，但仍然處在一個(gè)漸進(jìn)的路上，尤其是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域更是如此。前不久發(fā)生的金融危機(jī)還歷歷在目，但奉行政府干預(yù)的中國(guó)模式讓人看到了另一種希望。
雖然先前的發(fā)展以高耗能、低成本取勝，但現(xiàn)在調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的呼聲是越加的高亢，這個(gè)國(guó)家從未有過(guò)的再次充滿希望。人民幣升值成為大概率事件，無(wú)論政府怎樣的矢口否認(rèn)，就購(gòu)買(mǎi)力而言它都嚴(yán)重的被低估。國(guó)外對(duì)中國(guó)前景的看好使熱錢(qián)從各種渠道涌入中國(guó)，而首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)業(yè),在這個(gè)時(shí)候房屋除了居住要求外還被額外的被賦予了投資、增值的功能。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期間,許多發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)有了先例。
四、建筑節(jié)能技術(shù)的推廣使房地產(chǎn)有了技術(shù)創(chuàng)新的基礎(chǔ)
自筆者從事建筑行業(yè)以來(lái)，建設(shè)部從先期取消預(yù)制構(gòu)件，采用現(xiàn)澆混凝土，到后來(lái)推行商品混凝土，又推行建筑節(jié)能，到現(xiàn)在強(qiáng)行適用保溫隔熱技術(shù)。每一次不管是出于建筑更加可靠還是更加環(huán)保的目的，都在一定程度令房屋建筑有了新的技術(shù)要求，從而有了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
如前面所言，所有競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)的利潤(rùn)都是趨零的，只有新技術(shù)的發(fā)展才能獲取新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。做為例子的萬(wàn)科就是這樣做的，它在全國(guó)率先推出了綠色建筑的概念，使用了大量的環(huán)保技術(shù)，一是在政策方面獲得一定幫助，二是在利潤(rùn)方面有了新的突破。
就專(zhuān)業(yè)化而言，建筑房地產(chǎn)是一個(gè)非常巨大的市場(chǎng),建筑領(lǐng)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方興未艾,各種國(guó)債資金\銀行貸款項(xiàng)目\民間投資都涌入其中.上文提到的房地產(chǎn)也只限于住房,尚不包括商業(yè)地產(chǎn)等開(kāi)發(fā).我認(rèn)為一個(gè)房地產(chǎn)律師一定要先懂得該行業(yè)的現(xiàn)狀與內(nèi)部規(guī)律。把建筑房地產(chǎn)行業(yè)看成夕陽(yáng)行業(yè)的錯(cuò)誤邏輯在于，一是沒(méi)有認(rèn)清楚其行業(yè)的本身特點(diǎn)，二是在沒(méi)有深入的了解這個(gè)行業(yè)就輕易的放棄了對(duì)行業(yè)的興趣。
為了能讓自己在律師專(zhuān)業(yè)化上有所突破，同時(shí)也為了與律師群體進(jìn)行建筑房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的有效探討，我將在以后的博客寫(xiě)作中陸續(xù)闡述對(duì)房地產(chǎn)法律的自我認(rèn)識(shí)，以期得到同行們的批評(píng)與指正。
