[ 奚正輝 ]——(2016-10-7) / 已閱10055次
出售方不肯賣(mài)房，買(mǎi)方如何維權(quán)？
文/ 奚正輝|房地產(chǎn)律師
遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所 主任
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今年上海郊區(qū)房?jī)r(jià)飛漲，尤其金山區(qū)，幾個(gè)月翻一倍。即使買(mǎi)賣(mài)雙方簽署了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，買(mǎi)方已經(jīng)支付了首付款，但是賣(mài)方由于房?jī)r(jià)上漲要求加價(jià)，否則就不配合買(mǎi)方辦理貸款、過(guò)戶、交房的案件大量發(fā)生。這時(shí)，買(mǎi)方該如何維護(hù)自己的權(quán)利，如何救濟(jì)呢？
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買(mǎi)賣(mài)合同 房?jī)r(jià)上漲 賣(mài)家違約 繼續(xù)履行 強(qiáng)制過(guò)戶 違約金 賠償損失 可得利益損失
奚律師處理了大量類(lèi)似案件，現(xiàn)在挑四個(gè)代表性案例，其中前二例為繼續(xù)履行合同強(qiáng)制過(guò)戶，后二例為解除合同賠償損失，供買(mǎi)家參考。
案例一：
2015年8月，買(mǎi)受方張某、田某與出售方吳某簽署了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》：轉(zhuǎn)讓上海市浦東新區(qū)錦和路99弄上海綠城的一套公寓房及地下一個(gè)車(chē)位；買(mǎi)賣(mài)合同約定房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣449萬(wàn)元、車(chē)位20萬(wàn)；補(bǔ)充協(xié)議約定裝修款為207萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為676萬(wàn)；所有的稅費(fèi)都由買(mǎi)受方承擔(dān)；買(mǎi)受方以銀行貸款支付281萬(wàn)元；過(guò)戶日期為：2015年10月31日前；若一方違約逾期超過(guò)10個(gè)工作日的，對(duì)方可以解除合同并要求賠償20%的違約金。
買(mǎi)賣(mài)合同簽署后，買(mǎi)受方支付了首付款395萬(wàn)元，出售方提前把房屋交付給了買(mǎi)受方。2015年11月13日，買(mǎi)受方的商業(yè)貸款與公積金貸款審批通過(guò)。2015年12月，出售方將該房屋抵押給了郭先生，借款金額為150萬(wàn)元。該房屋之前還有銀行貸款約200萬(wàn)元。
由于出售方不同意過(guò)戶，買(mǎi)受方遂委托律師起訴到法院：要求出售方注銷(xiāo)抵押登記，將房屋過(guò)戶登記給買(mǎi)受方。出售方反訴，認(rèn)為買(mǎi)受方逾期付款已經(jīng)違約，要求解除買(mǎi)賣(mài)合同并支付違約金。
庭審中，買(mǎi)受方同意將剩余房款281萬(wàn)先行支付到法院，若不夠清償出售方的抵押貸款，愿意現(xiàn)金補(bǔ)足。后經(jīng)浦東法院審理認(rèn)為：出售方的解除權(quán)不成立，無(wú)權(quán)解除買(mǎi)賣(mài)合同。出售方應(yīng)該于判決生效10日內(nèi)注銷(xiāo)抵押登記；于抵押注銷(xiāo)后10日內(nèi)將房屋過(guò)戶登記給買(mǎi)受方；所有訴訟費(fèi)、保全費(fèi)都由出售方承擔(dān)。
案例二：
買(mǎi)方冷某向賣(mài)方孔某購(gòu)買(mǎi)上海浦東環(huán)林東路的一套公寓房，總價(jià)250萬(wàn)元，買(mǎi)方以銀行貸款60%支付房款。后來(lái)由于房?jī)r(jià)快速上漲，導(dǎo)致賣(mài)方孔某無(wú)力置換到心儀的房屋，故不肯出售房屋了。
買(mǎi)方遂起訴到上海浦東法院，并在庭審中承諾愿意將剩余房款現(xiàn)金補(bǔ)足。后經(jīng)法院審理判決：賣(mài)方于判決生效之日起10日將該房屋過(guò)戶到買(mǎi)方名下；賣(mài)方于判決生效之日起10日將該房屋交付給買(mǎi)方。后經(jīng)上海一中院二審維持原判。
買(mǎi)方冷某向浦東法院申請(qǐng)執(zhí)行，并把剩余房款150萬(wàn)支付到了法院。賣(mài)方孔某拒不履行判決，因?yàn)樵摲课菔俏ㄒ蛔》�，面積只有50多平方米，住著三代四個(gè)人，其中老母親70多歲了，身體也不好。后經(jīng)浦東法院強(qiáng)制執(zhí)行，孔某只能搬出了該房屋，否則法院就要采取拘留等強(qiáng)制措施。
案例三：
2015年5月，曹女士購(gòu)買(mǎi)郭先生位于上海市浦東新區(qū)明月路188弄世茂湖濱的房屋，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為人民幣1000萬(wàn)元，先支付了定金100萬(wàn)元。合同約定雙方于9月26日前簽署《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。2015年9月14日，曹女士向郭先生支付了房款150萬(wàn)元。
期間由于房?jī)r(jià)上漲，郭先生找了諸多借口，不想出售該房屋。后來(lái)，經(jīng)曹女士適當(dāng)讓步，郭先生同意并勉強(qiáng)簽署了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。買(mǎi)賣(mài)合同第六條約定：2015年11月15日前辦理轉(zhuǎn)移登記。合同第十條約定：若甲方未按照約定的期限辦理轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款日萬(wàn)分之五計(jì)算。逾期超過(guò)7日的，除支付違約金外，乙方有權(quán)解除合同。乙方單方解除合同的，甲方賠償總價(jià)款的20%。簽約后，曹女士又向被告郭先生支付了房款200萬(wàn)，還需向銀行貸款550萬(wàn)元。
之后，郭先生借口其已經(jīng)離婚，產(chǎn)權(quán)證有他與小孩名字，未成年小孩由其母親撫養(yǎng)，郭先生無(wú)權(quán)代理小孩簽字為由，不肯再出售該房屋，也不配合曹女士辦理銀行貸款。經(jīng)中介公司向房地產(chǎn)交易中心咨詢：小孩需要由其父母雙方代理簽署。
截至2015年11月15日，郭先生沒(méi)有清償該房屋的抵押貸款，也沒(méi)有辦理該房屋過(guò)戶。
曹女士向浦東法院起訴，要求解除買(mǎi)賣(mài)合同并要求郭先生及小孩賠償差價(jià)損失。庭審中，經(jīng)法院委托評(píng)估，該房屋市場(chǎng)價(jià)為1530萬(wàn)元。后經(jīng)浦東法院審理認(rèn)為：買(mǎi)賣(mài)合同有效，曹女士有權(quán)解除合同，判決郭先生賠償曹女士損失人民幣370萬(wàn)，訴訟費(fèi)保全費(fèi)都由被告承擔(dān)。后郭先生不服，上訴于上海一中院，一中院維持原判。
案例四：
2016年1月20日，經(jīng)中介居間，沈先生向瞿先生、沈女士夫婦購(gòu)買(mǎi)上海市長(zhǎng)寧區(qū)天山路288弄一套公寓房屋，雙方簽署了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》及《附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，合同約定該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣615萬(wàn)元，所有稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，其中買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)款530萬(wàn)元，附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾價(jià)款85萬(wàn)元。合同第六條約定，雙方應(yīng)于2015年7月31日前共同前往房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)。合同第十條第（三）款約定，若甲方未按照約定期限轉(zhuǎn)移過(guò)戶給乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按照已收款日萬(wàn)分之五計(jì)算，逾期超過(guò)十五日后，乙方有權(quán)單方解除合同，甲方應(yīng)承擔(dān)違約金為該房屋總價(jià)款的20%。
之后，沈先生支付房款共計(jì)人民幣4866000元，并辦妥了銀行商業(yè)貸款與公積金貸款。2015年7月4日，雙方依約前往上海市長(zhǎng)寧區(qū)房產(chǎn)交易中心辦理申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，并取得房地產(chǎn)登記收件收據(jù)。當(dāng)日，原告繳納了交易稅費(fèi)及中介費(fèi)。
2015年7月9日，上海市長(zhǎng)寧區(qū)房地產(chǎn)登記處出具《不予登記告知書(shū)》，告知因該房屋因?yàn)楸桓鎮(zhèn)鶆?wù)問(wèn)題被上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院查封，故不予辦理登記。嗣后，沈先生催促瞿某解決查封事宜，以便該房屋能順利履行過(guò)戶，但瞿某遲遲不予辦理，后來(lái)又增加了三個(gè)查封，累計(jì)債務(wù)約500萬(wàn)元。之后，應(yīng)沈先生要求，出售方將房屋先交付給了買(mǎi)方入住。
奚正輝律師代理沈先生向長(zhǎng)寧法院起訴，經(jīng)長(zhǎng)寧法院詢價(jià)該房屋市值為人民幣950萬(wàn)元。后經(jīng)法院判決：1、解除買(mǎi)賣(mài)合同；2、返還全部房款4866000元；3、賠償稅費(fèi)、中介費(fèi)28萬(wàn)；4、賠償損失335萬(wàn)元。
延伸閱讀：
若出售方違約，買(mǎi)方可以選擇繼續(xù)履行合同并將房屋強(qiáng)制過(guò)戶，買(mǎi)方也可以選擇解除合同并賠償違約金或損失。這個(gè)選擇權(quán)不在出售方，是在買(mǎi)方。
簽署的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，有效的合同雙方必須遵守。奚律師建議只要具備履行條件，就可以起訴法院要求判決房屋過(guò)戶；若不具備履行條件，可以選擇解除合同，并要求出售方賠償損失或違約金。
根據(jù)法律規(guī)定違約責(zé)任包括：繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、支付違約金、承擔(dān)定金責(zé)任、賠償損失等。其中賠償損失又分為實(shí)際損失（直接損失）與可得利益損失（間接損失）。
買(mǎi)方在選擇繼續(xù)履行合同時(shí)，也可以主張讓出售方賠償違約金或損失。買(mǎi)方在選擇解除合同時(shí)，在司法實(shí)踐中，可以選擇讓出售方賠償違約金或者損失，若損失大于違約金可以選擇賠償損失。從法理上講，違約金與損失賠償不能并用，而且約定了違約金，應(yīng)該適用違約金，不能主張賠償損失。因?yàn)楹贤ㄊ侨我夥ㄊ撬椒�，以雙方當(dāng)事人約定優(yōu)先。若沒(méi)有約定違約金，可以主張賠償損失，這是法定的。
奚正輝律師（地址：上海市浦電路438號(hào)18G室；電話：13061777763）一直深耕房地產(chǎn)交易及糾紛案件，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，可以最大限度地維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利。
附：法院在判決此類(lèi)案件，通常引用的條款如下：
第八條 依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
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