[ 奚正輝 ]——(2016-4-6) / 已閱9107次
買(mǎi)房遭遇限購(gòu)后如何抉擇：繼續(xù)履行合同或承擔(dān)違約責(zé)任
文/奚正輝、赫少華|房地產(chǎn)律師
遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所
閱讀提示：
2016年3月25日上午10點(diǎn)，上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等四部門(mén)《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見(jiàn)》的通知（滬府辦發(fā)〔2016〕11號(hào)），文件規(guī)定：
從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策：提高非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的年限，將自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。該政策把累計(jì)2年改為了連續(xù)5年。
由于限購(gòu)政策，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法正常過(guò)戶。雙方都會(huì)遇到一些問(wèn)題：是否要承擔(dān)違約責(zé)任，買(mǎi)賣(mài)合同是否可以繼續(xù)履行等。
最近本律師接待了多起限購(gòu)的案例：
參閱案例：
案情：
2016年1月，買(mǎi)受方張某支付了5萬(wàn)定金給出售方陳某，購(gòu)買(mǎi)閔行區(qū)一套公寓房，約定2016年3月30日簽署買(mǎi)賣(mài)合同并支付首付款。由于限購(gòu)政策的原因，張某雖然滿2年但是不滿5年，張某無(wú)法簽署正式的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，無(wú)法購(gòu)買(mǎi)該房屋。
律師觀點(diǎn)（奚正輝）：
本案中，排除其他或有的違約行為，若純粹是因?yàn)橄拶?gòu)政策的原因，屬于不可抗力，可以免責(zé)。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。
法律規(guī)定：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。若當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，則不能免除責(zé)任。
實(shí)務(wù)中，存有觀點(diǎn)，認(rèn)為限購(gòu)背景下的問(wèn)題應(yīng)適用情勢(shì)變更。
張某由于要置換房屋，之前將自己所有的房屋出售給了李某，雙方簽署了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，李某支付了首付款�，F(xiàn)張某是否可以要求因?yàn)樽约合拶?gòu)不能置換房屋，故要求解除《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。
律師觀點(diǎn)（奚正輝）：
通常是不能要求解除合同的，當(dāng)然也不排除可能性，還是有機(jī)會(huì)的。
因?yàn)榉梢?guī)定：合同成立以后，客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，一方當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否解除。
參閱案例：
案情：
2015年10月，蔣某向謝某購(gòu)買(mǎi)嘉定區(qū)一套公寓房，雙方網(wǎng)簽了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，蔣某支付了40%的首付款，剩余房款貸款支付。蔣某到2016年4月社保才滿2年。
根據(jù)交易中心的登記規(guī)定，蔣某必須在網(wǎng)簽時(shí)符合購(gòu)房資格，由于其簽約時(shí)不具備購(gòu)房資格，必須在社保滿2年時(shí)重新簽署《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。
若蔣某在2016年4月重新簽署《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，則不符合新政，不滿5年，也不具備購(gòu)房資格，無(wú)法辦理過(guò)戶，不能辦理轉(zhuǎn)移登記。
律師觀點(diǎn)（奚正輝）：
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